住宅ローンの返済期間は、短いほうが有利?それとも長くして、住宅ローン控除からの還付を増やした後、繰り上げ返済するのが有利ですか?【お金と保険のQ&A】

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Question
マンション購入を検討していて、先日、モデルルームで住宅ローンの試算をしてもらいました。その時、住宅ローンの返済年数は35年にして、繰り上げ返済をするのが有利だとアドバイスをされました。返済期間を長くしたほうが、住宅ローン控除が有利になるとのことでした。自分としては、できれば25年くらいで住宅ローンを組みたいのですが、モデルルームでアドバイスを受けたように、長くしたほうが有利なのでしょうか?

住宅ローン控除の制度が拡充していることから、「住宅ローンの返済期間は長めにしておいて、住宅ローン控除が終わってから繰り上げ返済しよう」と考える方がいます。たしかに、高額な所得税を納めていて、かつたくさんの住宅ローンを借りる場合には、住宅ローン控除を利用して、所得税の還付を受けたほうが有利なケースがあるかもしれません。
かなりの所得税というのは、年間の所得税額が最低でも50万円くらいは払っていて、住宅ローンは6000万円以上借りるようなケースです。たくさんの納税をしていて、高額な住宅ローンを借りるような方は、住宅ローン控除のメリットを活かせることになります。ですが、それほど納税をしていなくて、住宅ローンの借入額も多くない場合には、住宅ローン控除で還付される金額が増える分よりも、借入額が増えることによるローンの利息や付随する費用(団体信用生命保険やローンに関わる費用)の負担増のほうが大きくなります。そのため、返済期間は短くした方が、トータルの負担は抑えられやすくなります。

住宅ローン控除の還付金の差は意外に小さい

あまり有利にはならないことを、具体例を用いて説明したいと思います。たとえば3000万円を、35年返済と25年返済で借りた場合で比較してみます。金利はフラット35を参考に、1.6%で計算します。
このケースでは、35年返済の返済総額は約3920万円になります。これに対し、25年返済の返済総額は約3642万円です。両者の利息の差は、約278万円になります。
次に、住宅ローン控除で還付される税額の差を計算してみます。すると、35年返済は10年間で263万円の還付金が得られるのに対して、25年返済は244万円の還付金になります。たしかに、35年返済のほうが還付金の金額は多くなりますが、その差はわずかに19万円にしかなりません(万円以下は四捨五入で計算)。しかも住宅ローン控除の計算上は還付金として算出できても、実際には支払った税額が還付金の上限額になるため、年間で30万円程度は所得税(住民税を合わせてもOK)を払っていないと、算出された還付金額より、実際に戻る金額は少なくなります。
また今回は、固定金利型の住宅ローンで計算しましたが、変動金利型の住宅ローンを借りた場合は、適用される金利が低いために、元金の返済が早く進みます。そのため変動金利型の住宅ローンを選択した場合には、住宅ローン控除で戻る金額はさらに少なくなります。

お子さんが成長して、繰り上げ返済できないリスクも

以上の結果からもわかるとおり、「住宅ローンの返済期間を長くして、住宅ローン控除での還付額を増やしたほうが有利」というのは、相当限られたケースでないと、通用しないと思います。返済期間は短くして、住宅ローンの利息や付随する費用を減らすのが有利だと思います。
加えて、家計診断をしていて怖いと感じるのは、住宅ローン控除の適用が終わる10年くらい先になると、お子さんに教育費がかかってしまい、当初考えていたほど繰り上げ返済できないケースが増えること。繰り上げ返済を前提とした長期のローンなのに、繰り上げ返済がほとんどできないまま・・・後悔する方にお会いする機会もあります。
借り入れの当初は、25年でも35年でも長くて、完済のことをイメージしづらいですが、イメージしづらいほど長いわけですから、住宅ローンの返済期間については、できるだけ短く組むことを前提に考えましょう。

(出典:「住宅ローンの返済期間は、短いほうが有利?それとも長くして、住宅ローン控除からの還付を増やした後、繰り上げ返済するのが有利ですか?/ファイナンシャルプランナー畠中 雅子」、FPが教える家計の学校、2015年9月掲載、https://www.hoken-clinic.com/teach_qa/detail118.html